घर की बिक्री में जोरदार तेजी दिख रही है। एनारॉक रिसर्च के डेटा से पता चलता है कि 2023 की तीसरी तिमाही में देश के टॉप सात शहरों में 120,000 यूनिट बेची गईं, जो साल-दर-साल 36 प्रतिशत की वृद्धि है। कीमतें भी दोहरे अंकों में बढ़ रही हैं: इस अवधि में कीमतें औसतन 11.4 प्रतिशत बढ़ीं।
कोविड-19 महामारी ने लोगों को अपने घरों को बड़ा बनाने और ज्यादा सुविधाओं से युक्त करने के लिए प्रेरित किया है। क्योंकि लोगों ने महामारी के दौरान घर पर ज्यादा समय बिताया और महसूस किया कि उन्हें आरामदायक रहने के लिए ज्यादा जगह और सुविधाओं की जरूरत है।
Proptiger.com में बिजनेस प्रमुख विकास वधावन कहते हैं: “कई लोग एक अतिरिक्त कमरे वाला घर चाहते थे। लोगों को समाज में एक घर के मालिक होने के महत्व का भी एहसास हुआ, जहां ज्यादातर सुविधाएं कैंपस के भीतर ही उपलब्ध होंगी।”
एनारॉक ग्रुप के चेयरमैन अनुज पुरी ने बिक्री में तेजी का श्रेय भारतीय रिजर्व बैंक (आरबीआई) द्वारा रेपो रेट को स्थिर बनाए रखने को दिया है। उनका कहना है, ”इससे होम लोन की ब्याज दरें स्थिर हो गई हैं और लोग घर खरीदने के लिए तैयार नजर आ रहे हैं।”
वर्तमान में, बाजार में आने वाली सप्लाई बड़े पैमाने पर ब्रांडेड डेवलपर्स की ओर से है। पुरी कहते हैं, “जो खरीदार ज्यादा सुविधाओं वाले बड़े घरों की तलाश में हैं, वे बड़े, लिस्टेड डेवलपर को चुनने की ज्यादा संभावना रखते हैं क्योंकि उन्हें ज्यादा विश्वसनीय और भरोसेमंद माना जाता है।”
स्क्वायर यार्ड्स के सह-संस्थापक और मुख्य व्यवसाय ज्यादाारी, परिसंपत्ति प्रबंधन सेवाएं और डेटा इंटेलिजेंस, आनंद मूर्ति कहते हैं, रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (रेरा) की स्थापना से ग्राहकों का विश्वास बढ़ा है। “प्रोजेक्ट अब बिना किसी देरी के पूरी हो रहे हैं।”
वधावन ने कहा कि पिछले पांच से सात वर्षों में इन्फ्रास्ट्रक्चर में सरकार के निवेश ने हाउसिंग सेक्टर को बढ़ावा दिया है।
भले ही घरों की कीमतें बढ़ रही हैं, फिर भी लोग उन्हें खरीद रहे हैं। वधावन ने कहा, जब कीमतें बढ़ रही होती हैं, तो लोग चीजें खरीदने की अधिक संभावना रखते हैं क्योंकि उन्हें छूट जाने का डर होता है (FOMO)। उन्हें लगता है कि अगर वे इंतजार करेंगे तो उन्हें बाद में ज्यादा कीमत चुकानी पड़ेगी।
ऊंची ब्याज दरें अब तक मांग को कम करने में विफल रही हैं। वधावन कहते हैं, जब ग्राहकों को लगता है कि कीमतें बढ़ती रहेंगी, तो वे कीमतें कम होने का इंतजार करने के बजाय अभी खरीदारी करने की अधिक संभावना रखते हैं, भले ही उन्हें अधिक कीमत चुकानी पड़े।
भारतीय अर्थव्यवस्था की मजबूती का मतलब है कि भारत की अर्थव्यवस्था दुनिया की अन्य अर्थव्यवस्थाओं की तुलना में बेहतर प्रदर्शन कर रही है। इससे भारत में वस्तुओं और सेवाओं की मांग ऊंची रखने में मदद मिली है, भले ही कीमतें बढ़ रही हों।
कुछ जोखिम
मुद्रास्फीति और ब्याज दरें खेल बिगाड़ सकती हैं। पुरी ने कहा, “यदि मुद्रास्फीति बढ़ती रहती है और ब्याज दरें बढ़ाई जाती हैं, तो खरीदारों को कीमतें कम होने या ब्याज दरों में गिरावट होने तक घर खरीदने के लिए इंतजार करने की अधिक संभावना हो सकती है। ऐसा इसलिए है क्योंकि मुद्रास्फीति और ब्याज दरें घर खरीदना अधिक महंगा बना सकती हैं और खरीदारों को ऐसा महसूस हो सकता है कि उन्हें अच्छा सौदा नहीं मिल रहा है।”
यदि अगले साल के आम चुनाव में अस्थिर सरकार बनती है, तो यह एक और झटका होगा क्योंकि इससे अनिश्चितता पैदा होगी और सरकार के लिए निर्णय लेना और नीतियों को लागू करना मुश्किल हो जाएगा। इसका अर्थव्यवस्था और लोगों के जीवन पर नकारात्मक प्रभाव पड़ सकता है।’
निवेशक बाजार की ओर लौट रहे हैं
यह इस तथ्य से स्पष्ट है कि 2023 की दूसरी तिमाही में टॉप सात शहरों में बेचे गए 43% से ज्यादा घर नये लॉन्च किए गये प्रोजेक्ट में थे। इससे पता चलता है कि निवेशक नए घर खरीदने में दिलचस्पी ले रहे हैं, जो हाउसिंग मार्केट के लिए अच्छा संकेत है।
जिन निवेशकों ने 2013 से 2020 के बीच बाजार छोड़ दिया था, वे अब इसमें फिर से लौट रहे हैं। एनारॉक रिसर्च के आंकड़ों के अनुसार, शीर्ष सात शहरों में 2023 की दूसरी तिमाही में बेचे गए 115,000 से अधिक घरों में से 43 प्रतिशत से ज्यादा नये लॉन्च किए गये प्रोजेक्ट में थे। पुरी ने कहा, नई लॉन्च की गई यूनिट की बढ़ती स्वीकार्यता से पता चलता है कि निवेशक लौट रहे हैं।
टाइटल वैरिफाई करवाएं
खरीदार को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि एक अंडर-कंस्ट्रक्शन प्रॉपर्टी रेरा के साथ रजिस्टर हो।
वधावन कहते हैं, ”सुनिश्चित करें कि आप जिस फेज में निवेश कर रहे हैं वह रजिस्टर है।”
बिक्री एग्रीमेंट पर साइन करने से पहले उसे पढ़ लें। मूर्ति कहते हैं, “बिक्री समझौता रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (रेरा) द्वारा निर्धारित प्रारूप में होना चाहिए और यह डेवलपर के पक्ष में पक्षपाती नहीं होना चाहिए।”
खरीदारों को यह सुनिश्चित करने के लिए स्वीकृत योजना की सावधानीपूर्वक समीक्षा करनी चाहिए कि संपत्ति का कारपेट एरिया डेवलपर द्वारा विज्ञापित के अनुसार है कि नहीं।
खरीदारों को यह सुनिश्चित करने के लिए अपनी सामर्थ्य का परीक्षण करना चाहिए कि ब्याज दरें बढ़ने या उनकी आय कम होने पर भी वे संपत्ति खरीद सकते हैं। सहजमनी के सेबी पंजीकृत निवेश सलाहकार और संस्थापक अभिषेक कुमार कहते हैं, आपका मासिक लोन पेमेंट आपकी वेतन का 30% से अधिक नहीं होना चाहिए, भले ही ब्याज दरें उच्चतम स्तर तक बढ़ जाएं।
सीमित साइज के प्रोजेक्ट के लिए जाएं
निवेशकों को क्वालिटी डेवलपर्स और लोकेशन को चुनना चाहिए क्योंकि इससे उनके जोखिम को कम करने और उनके रिटर्न को अधिकतम करने में मदद मिलेगी। पुरी ने कहा, “किसी ब्रांडेड डेवलपर द्वारा क्वालिटी जगह पर संपत्ति में निवेश करना एक लाभदायक निवेश हो सकता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि ब्रांडेड डेवलपर्स की अच्छी प्रतिष्ठा है और वे अच्छे स्थानों पर उच्च गुणवत्ता वाली संपत्तियां बनाने के लिए जाने जाते हैं।”
मूर्ति हाई सप्लाई वाले सेक्टर में निवेश करने और बहुत बड़े प्रोजेक्ट से बचने से चेतावनी देते हैं क्योंकि इससे आपके निवेश पर अच्छा रिटर्न मिलने की संभावना कम हो सकती है।
लॉक-इन क्लॉज एक रियल एस्टेट कॉन्ट्रैक्ट में एक क्लॉज है जो खरीदार को एक निश्चित अवधि के लिए संपत्ति बेचने से रोकता है। इस खंड का उपयोग आम तौर पर डेवलपर के निवेश की सुरक्षा और यह सुनिश्चित करने के लिए किया जाता है कि प्रोजेक्ट समय पर पूरा हो।
यदि आप कीमतें बढ़ाने के लिए प्रोजेक्ट पूरा होने पर निर्भर हैं, तो सुनिश्चित करें कि आपके पास पूरा होने के समय के बारे में ठोस जानकारी है। इसका मतलब यह है कि आपको इस बात की अच्छी समझ होनी चाहिए कि प्रोजेक्ट कब पूरा होने की उम्मीद है और प्रोजेक्ट का लाभ कब मिलना शुरू होगा।